房地产行业是关系国计民生的重要支柱性产业，对国民经济的发展具有举足轻重的作用。党的十九大报告指出，“房住不炒，租售并举”，反映出政府调控房价的决心和当前过热的房地产投资现状。近年来，房价的迅猛增长引发了人们的担忧，政府对于房地产行业的态度发生了细微的变化，相关的房价调控政策也经历了宽松和从紧的周期性变化。有学者认为，房价无法得到有效调控的重要原因在于中央政府、地方政府、地产开发商、购房者等房地产市场各利益主体之间错综复杂的关系，调控政策是否能够有效施行取决于各利益主体之间的博弈行为。因此，在“新常态”经济背景下，为制定更加科学合理的房地产调控政策，深入探究相关政策对房地产市场各利益主体行为的影响，显得尤为重要。
本研究在对房地产市场不同利益主体和调控政策等相关研究进行梳理的基础上，结合利益主体理论、博弈论和委托代理理论等理论，阐述了房地产市场不同利益主体在调控政策下的相互关系；其次，分别构建了中央政府与地方政府、地方政府与开发商、开发商与购房者间的博弈模型，分析不同利益主体间如何相互影响；然后，以青岛市房地产市场为例，分析中央和青岛市地方政府的房地产调控政策对地方政府、开发商和购房者的影响。最后，从不同利益主体的角度出发，有针对性地提出促进全国房地产市场持续发展的对策建议。
研究结果表明：1）随着地方政府能力系数增大，其最优效用递增；随着监管力度的增大，中央政府最优效用先递增后递减，地方政府最优效用递增。随着地方政府对开发商不合作罚金的增大、落实调控政策的成本减少，开发商选择合作的概率递增。随着房地产开发商选择维持原价销售策略的概率增大时，购房者购买房产的可能性递增。2）房地产市场状态受到中央政府和地方政府颁布的房地产调控政策的共同影响，但政策实施效果在时间上有一定的滞后效应。3）青岛市政府的房产税占一般预算收入的比率逐年提高；开发商的房地产开发投资额虽逐年增长，但投资额增长率呈现下降趋势，施工周期在逐年延长；青岛市城镇居民的购房能力总体上比全国平均购买能力强，居民的幸福感也稍高。4）中央政府应该提升调控政策的稳定性，完善地方政府的绩效考核体系；地方政府需要提升对政策的解读能力和执行能力；开发商应遵守宏观调控政策，积极配合地方政府开展合作；购房者应在房地产市场中保持理性，深入了解相关调控政策，争取做出最明智的选择。