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在全球多边投资体制缺失和双边投资协定无序发展的背景下,便利化建设能否有效驱动海外投资增长已引发学术界的广泛关注。然而,当前有关东道国投资便利化与母国对外直接投资的研究仅集中于一元规模分析,尚未展开二元边际的结构性讨论。为此,文章基于中国企业对外直接投资追踪数据,详细考察了东道国便利化建设与中国企业对外直接投资二元边际之间的关系。结果表明:第一,东道国便利化建设显著促进了中国对外投资扩展边际的增长,但对集约边际的作用效果并不明显,且克服内生性问题之后,上述研究结论仍然成立。第二,异质性分析表明,投资对经济周期十分敏感,世界经济的复苏和发展有助于中国资本"走出去"。同时,与能源行业相比,便利化建设更有利于推动运输和房地产行业投资扩展边际的提高。另外,东道国发展阶段的差异和中国投资政策导向的差别也将产生异质化作用,非低收入经济体和政策导向国推进便利化建设对投资扩展边际增长的驱动效应更加明显。第三,进一步的渠道分析表明,便捷的营商环境、透明的政策环境与健全的金融服务是提高投资扩展边际的关键所在。文章的研究对于从东道国便利化发展角度理解企业对外直接投资的结构特征具有一定的参考价值,同时揭示了便利化建设将在推动全球新一轮的投资浪潮中扮演更为重要的角色。

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对外直接投资 集约边际 扩展边际 投资便利性

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随着中国房地产进入商业化,房地产行业也随之走向繁荣。最近二十几年来,房价持续走高,过高的房价严重影响了人民幸福的生 活水平和国家的健康发展。对此国家积极进行宏观调控,在上海和重庆两地试点开证房地产税致力于促进房地产行业平稳发展。本文主要借助 于房地产的相关概念和理论,了解我国房地产行业的发展状况,分析我国房地产征收的必要性和可行性。

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必要性 房地产税 开征 可行性

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房地产行业是大类资产配置的核心,与金融危机息息相关,是一个国家经济的重要支柱,住房问题也是最大的民生问题之一。现目前中国大都市圈人口将继续集聚,城市之间、地区之间的人口集 聚态势将分化明显,房地产市场分化明显,一线城市和部分二线城市房价上涨明显,部分三、四、五、六线城市房价平稳。并且由于土地稀缺、投机需求膨胀、一些城市过度建设等一系列的原因,我国存在房地产泡沫。本文从房价收入比、绝对房价,商品房空置率等指标并且结合日本房地产 泡沫时期的情况,对我国房地产泡沫进行分析,并提出相关建议。

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调控措施 房地产泡沫

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房地产行业是关系国计民生的重要支柱性产业，对国民经济的发展具有举足轻重的作用。党的十九大报告指出，“房住不炒，租售并举”，反映出政府调控房价的决心和当前过热的房地产投资现状。近年来，房价的迅猛增长引发了人们的担忧，政府对于房地产行业的态度发生了细微的变化，相关的房价调控政策也经历了宽松和从紧的周期性变化。有学者认为，房价无法得到有效调控的重要原因在于中央政府、地方政府、地产开发商、购房者等房地产市场各利益主体之间错综复杂的关系，调控政策是否能够有效施行取决于各利益主体之间的博弈行为。因此，在“新常态”经济背景下，为制定更加科学合理的房地产调控政策，深入探究相关政策对房地产市场各利益主体行为的影响，显得尤为重要。 本研究在对房地产市场不同利益主体和调控政策等相关研究进行梳理的基础上，结合利益主体理论、博弈论和委托代理理论等理论，阐述了房地产市场不同利益主体在调控政策下的相互关系；其次，分别构建了中央政府与地方政府、地方政府与开发商、开发商与购房者间的博弈模型，分析不同利益主体间如何相互影响；然后，以青岛市房地产市场为例，分析中央和青岛市地方政府的房地产调控政策对地方政府、开发商和购房者的影响。最后，从不同利益主体的角度出发，有针对性地提出促进全国房地产市场持续发展的对策建议。 研究结果表明：1）随着地方政府能力系数增大，其最优效用递增；随着监管力度的增大，中央政府最优效用先递增后递减，地方政府最优效用递增。随着地方政府对开发商不合作罚金的增大、落实调控政策的成本减少，开发商选择合作的概率递增。随着房地产开发商选择维持原价销售策略的概率增大时，购房者购买房产的可能性递增。2）房地产市场状态受到中央政府和地方政府颁布的房地产调控政策的共同影响，但政策实施效果在时间上有一定的滞后效应。3）青岛市政府的房产税占一般预算收入的比率逐年提高；开发商的房地产开发投资额虽逐年增长，但投资额增长率呈现下降趋势，施工周期在逐年延长；青岛市城镇居民的购房能力总体上比全国平均购买能力强，居民的幸福感也稍高。4）中央政府应该提升调控政策的稳定性，完善地方政府的绩效考核体系；地方政府需要提升对政策的解读能力和执行能力；开发商应遵守宏观调控政策，积极配合地方政府开展合作；购房者应在房地产市场中保持理性，深入了解相关调控政策，争取做出最明智的选择。

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博弈 房地产调控政策 房地产市场 利益主体

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在中国房地产行业三十多年的发展历程中，房地产价格出现了较大起伏，部分地区房价还出现了在较短时间翻倍增长的情况。与此同时，中国家庭资产配置已明显表现出以房产为主、金融资产为辅的特点，2011年到2015年，中国家庭的户均资产规模以年均复合增长率8.8%的增幅，从66.3万元猛增到92.9万元，房产投资成为绝大多数家庭资产配置的重头。房价的波动为中国经济保持平稳较快增长带来了不可估量的风险隐患，影响着人们的幸福和社会的稳定。 以胶州为例，2015年下半年以来，在全国房价普涨的整体大环境下，借助胶州当地重大交通设施等多重利好的叠加优势，当地的商品房更具消费和投资价值，人们对房价上涨的预期也被不断放大，房地产开发商也借机囤积土地、捂盘惜售，进一步把房价推向新高。2015年至2017年，胶州商品房均价由5700元/㎡涨到了7061元/㎡，年均增幅超过12%，新城区、开发区等位置较好、档次较高的新建商品房价格更是由6000元/㎡猛涨到了15000元/㎡，年均增幅超过50%，且一房难求，涨幅之快在全国县级市中也是绝无仅有。时至今日，一方面是碧桂园、保利等十几家全国一线开发商通过各种渠道扎堆进入胶州，房地产市场量价齐升。另一方面是棚改货币化收紧、房产税呼之欲出、人民收入增速缓慢、楼市高位接盘后继无人等问题，这些也为房地产价格的走势增加了诸多不确定因素。 本文以房地产价格理论为基础，对房地产价格形成理论和相关模型进行了归纳，系统总结了当前国内外房地产价格的影响因素，梳理分析了胶州市近年来的房地产市场状况，并选取胶州市国民生产总值、房地产开发投资额、新开工面积、商品住房销售均价、城镇居民家庭人均可支配收入、城镇人口数量、金融机构五年以上商业贷款基准利率的实际值等8个要素，基于回归分析方法，对胶州市房地产价格影响因素进行了实证分析，进而得出居民人均收入和固定资产投资额对房地产价格影响最为显著。最后提出为维持房价稳定，需加大固定资产投入、引导居民多元化消费等对策建议。

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对策 房地产 价格 影响因素

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伴随着近些年我国经济的高速发展，基础设施及房地产行业也迎来的爆发式的增长。基础设施和房地产行业的持续投资造成了输配电行业的高速的增长，作为与输配电行业密切相关的工业电气分销企业也随着行业发展获得了高速增长。本文研究的众业达电气股份有限公司（以下简称众业达电气）是国内优秀的工业电气专业分销龙头企业。可以说众业达电气的发展与随着国内经济发展的节奏高度拟合，同时伴随着国外优秀工业电气分销企业在国内进行业务布局及我国经济发展进入新的阶段，众业达电气也面临诸多问题，如新的竞争对手不断涌现、核心利润不断下滑。如何根据企业目前内外部环境及目前企业核心竞争力情况制订与之匹配的战略是企业能否获得新的竞争优势的关键。 本文基于战略管理理论，通过PEST分析法，波特五力模型对众业达电气所处宏观环境，产业环境等外部环境进行了定性分析。对众业达电气的内部资源和能力分析主要通过企业近三年财务报表分析进行展开。财务报表分析可以展示目前企业经营状况及拥有资源情况，同时财务报表分析可以从定量分析的角度对企业的历史经营状况进行展示。结合内外部环境分析之上，进行了SWOT、BCG矩阵分析列举建议的战略方案，并采用QSPM矩阵对战略方案进行选择。在此基础上明确众业达电气未来的战略选择，提出众业达电气在公司层战略采用增长型战略，通过专业化战略原有市场渗透扩大新的市场以加强规模优势，同时采用一体化以规避经营风险。主要业务层战略应通过整体成本领先/差异化战略帮助企业在未来扩大竞争优势。最后介绍了这两种战略的实施，并从技术、营销、人力资源、组织机构等四方面优化或改进为企业的相关战略实施提供保障。

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SWOT分析 财务分析 战略选择

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CA信托公司是一家立足于西部，在全国范围内进行业务辐射的信托公司。2018年上半年，信托公司共成立房地产集合信托计划1276个，规模2714.66亿。但是同一时间区间，CA公司新成立的主动管理房地产类集合资金信托产品仅5只，成立规模28亿元，规模仅占行业规模的1.03%，CA公司的房地产信托业务难以开展。 为了帮助CA公司拓展房地产信托业务，本文首先对CA公司目前房地产信托业务开展的现状进行了分析，同时通过交易对手、房地产项目区位、业务模式和发行情况几个因素横向比较了同行业内其他信托公司房地产信托业务的开展情况，找到了CA信托公司开展房地产信托业务过程中出现的业务战略、交易对手以及管理模式方面的问题；随后本文从外因和内因两个层面，对CA公司所处的外部环境和内部管理情况分别进行了详细论证，分析了CA信托公司开展房地产信托业务出现上述问题的原因；最后通过合并分析，在业务体系、产品模式、营销发行、风险把控等多个方面对CA信托公司提出了未来拓展房地产信托业务具体策略。 通过上述研究，论文取得了一定成果。一方面为CA信托公司实际遇到的房地产信托业务拓展难题找到解决方案，指导CA公司改善经营状况；另一方面本文基于房地产行业以及房地产信托业务模式的研究成果，期望其对我国信托行业未来在房地产信托业务方面的发展转型起到一定的借鉴作用。

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房地产融资 房地产信托 信托公司

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摘 要 在我国GDP的占比之中，房地产行业及其相关产业链毫无疑问是重中之重，因此该行业的整体健康水平对国民经济来讲影响巨大。地产企业作为该行业的细胞，随着紧缩性宏观政策的常态化、行业要求趋于规范化和市场竞争群雄逐鹿，使得房地产企业大浪淘沙，规模化聚集。与此同时，房地产项目的投资、建设乃至销售周期反映在财务状况上，就是极低的流动性，如此之长的周转时间，大大增加了经营和财务风险发生的几率，更容易在较长的投资周期内遭受经济、产业上法律政策方向的变动震荡，近几年就不乏有几家百亿级是市值的房地产公司面临破产清算的命运，给社会稳定造成了极为不利的影响。因此，房地产企业自身财务风险控制能力变得尤为重要。 本文以TH地产公司为研究案例，分析其财务风险水平。首先，从基本财务风险理论入手，对行业内产生财务风险的各种类型、原因以及风险管理流程进行了全面的阐述。其次，利用财务指标分析法对该公司财务风险现状进行评价，基于评价结果做出经营决策，通过实践发现评价指标和方法存在问题。再次，结合该行业风险特点和评价存在的问题，完善大部分房地产企业财务风险评价缺少现金流能力的不足，特选取了五个一级财务指标、十三个二级财务指标作为分析的要素；然后，通过层次分析法确定了每一项指标对TH公司财务风险的重要性；再根据沃尔评分法对TH公司和15家行业优秀公司的评价值做了比较，结合权重得出TH公司财务风险总评价值。接下来，根据划分的风险预警区间，确定TH公司财务风险程度。得出的结论是：TH公司从2015年至2017年，财务风险由中度风险恶化为极高风险。最后，根据TH公司财务风险程度和具体原因分析，制定出相应的防范和控制措施。 本文依据当前从紧的宏观经济政策和TH地产公司经营中存在问题去重构风险评价体系，解决了现有评价指标不全面、不合理导致结论有失偏颇，以及现有评价方法无法获得明确风险结论的问题，并在风险级别界定方面，提出更符合当今市场环境下的地产企业财务风险评价方法。 作者希望通过财务风险评价方法的运用对TH地产公司以及其他房地产公司未来的财务风险预警有一定的启示，也希望指标选择和相对重要性排序的合理性能够不断的经过分析得到验证和改进，最终能够对当下国内同级别房地产企业的财务风险评价和控制作出参考。 关 键 词：房地产；财务风险；层次分析 论文类型：应用研究

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财务风险 层次分析 房地产

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近年来，随着我国房地产行业的发展，全国百强房地产企业的市场份额已经从2003年的不足5%上升至2017年的超过45%。2016年来我国房价再次迎来大幅增长，这对于小型房地产企业来说既是机遇也是挑战，如何应对变化，如何在调控和竞争中立足和发展，是当前小房地产企业面临的最重要和最紧迫的问题。 本文分析了YX公司面对的外部环境：首先通过PEST分析方法对现阶段影响房地产市场的政策法规、经济、社会文化、技术等环境进行分析；其次对行业发展历史及发展现状研究，得到了行业规律，预测了行业未来趋势；然后通过波特五力理论对房地产行业竞争状况进行了分析；总结得出YX公司面对的机会和威胁，最终通过外部因素评价矩阵（EFE矩阵）对外部环境战略态势进行分析。 之后本文分析了YX公司面对的内部环境：首先对YX公司现状进行介绍；然后运用职能分析法对YX公司各个职能部门进行分析；总结得出YX公司内部的优势和劣势，最终通过内部因素评价矩阵（IFE矩阵）对内部环境战略态势进行分析。 综合内外部因素，本文进行了SWOT模型分析，分别得出了YX公司的SO、WO、ST、WT战略。之后结合企业目标，对多项战略进行整合，拟定了两种战略方案。得到两种方案后，通过QSPM矩阵对不同方案进行评价，得出YX公司应该采用的战略方案。同时为使战略可以落到实处，本文对制定出的战略方案进行了具体板块深化并提出了实施保障措施。

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发展战略 房地产 小型企业

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从1991年到2019年，随着房地产行业的发展，家装市场也呈现逐年上涨和爆发，最终形成了4万亿的市场规模。由于行业门槛低、市场过于分散，在4万亿的家装市场里，并没有形成独角兽企业，“大行业、小企业”特征十分明显。2015年，互联网家装开始出现，经过四年的发展，虽然整体不算亮点，但是给行业带来的改变和冲击毋庸置疑。互联网家装行业出现一批市场表现不错的公司，同时由于低毛利、激烈的市场竞争，在完全开放的竞争市场里，也面临一些问题和困境。如：亏损严重、产品竞争力不强、价格无优势、没有形成稳定的获客渠道等，这些限制了互联网家装整体发展，也影响了在互联网+背景下，互联网对家装行业的渗透。 H公司是全国排名前十的互联网家装公司，本文以西安H公司为研究样本，以4P理论、STP细分市场理论，PEST环境法和五力模型为理论指导；结合当下互联网家装行业环境以及西安本土装修市场的状况，从政治环境、经济环境、技术环境和社会文化环境方面分析西安H公司的宏观外部环境；从供应商的议价能力、买家的讨价还价能力、潜在进入者的威胁、替代品的威胁和同行业公司之间的竞争综合分析H公司在西安家装市场所面临的行业竞争环境；从产品、价格、渠道、促销四个方面分析H公司西安家装市场营销中存在的问题。同时，联合高德地图和阿里云，随机抽样H公司的签约客户数据；完善H公司的客户画像和细分市场定位；并针对分析结果提出H公司西安家装市场营销组合策略。为保障策略的实际落地与执行，从组织结构调整、技术开发、营销制度和人力资源管理方面，做出调整和优化。 本研究采用理论和实际相结合，大数据分析与高层访谈相结合，科学抽样与在线问卷调查相结合的方法完成。对H公司西安家装市场营销组合策略的调整，从亏损到盈亏平衡到最终实现盈利具有一定的指导意义。同时对互联网家装行业其他公司，有一定的借鉴和启发。

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4P理论 PEST环境分析法 STP细分市场理论 互联网家装 五力模型

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